В современной России расторжение брака редко обходится без деления совместно нажитого имущества. Но если с машиной или дачей все более-менее понятно, то ипотечная квартира создает ситуацию, которую я в своей практике называю «юридическим треугольником». Здесь не два участника — муж и жена, а три. Третий — это банк. И, как правило, у этого третьего самые сильные позиции.

Давайте разберемся, как сегодня, в 2026 году, делится ипотека, почему уход из семьи не освобождает от кредита и как не остаться на улице с миллионными долгами.

Банк — главный собственник (пока что)

Самое важное заблуждение, с которым мы сталкиваемся в фирме Malov & Malov, звучит так: «Мы сами договоримся, кому квартира, а в банк просто напишем заявление». Это так не работает. Пока ипотека не погашена, квартира находится в залоге. Юридически вы собственники, но фактически распоряжаться недвижимостью без согласия банка вы не можете.

Любые действия по разделу такой квартиры — будь то продажа, выделение долей или переоформление кредита на одного из супругов — возможны только с письменного разрешения кредитной организации. А банку, откровенно говоря, ваши семейные драмы не интересны. Ему важно только одно: чтобы платежи поступали в срок и в полном объеме. Именно поэтому банки крайне неохотно идут на вывод одного из супругов из числа созаемщиков. Для них двое должников всегда надежнее, чем один.

Ловушка солидарной ответственности

Большинство пар, оформляя ипотеку, становятся созаемщиками. Это означает, что перед банком они отвечают абсолютно одинаково. Если бывший муж заявляет: «Я оставляю квартиру тебе, живи там с детьми, но и плати сама», — это просто слова. Для банка он остается таким же должником. Если бывшая жена перестанет платить, банк придет к нему, арестует его счета и испортит его кредитную историю, даже если он в этой квартире не живет уже год.

Это работает и в обратную строну. Часто бывает, что супруги пытаются разделить счета, чтобы каждый платил свою половину. Но на практике банки редко соглашаются на разделение кредитного договора. Обязательство остается общим. Поэтому, прежде чем начинать процесс, нужно четко понимать стратегию: будете ли вы продавать жилье, гасить долг досрочно или один супруг будет выкупать долю другого.

Важность правильной процессуальной стратегии

Сложность раздела ипотеки часто затягивает судебные процессы на месяцы, а то и годы. Нужно проводить оценку, получать позицию банка, спорить о размере компенсации. В этот момент встает критически важный вопрос: стоит ли объединять требование о разводе и требование о разделе такого сложного имущества в одно дело?

Опыт показывает, что смешивание этих процессов может сыграть злую шутку. Пока вы будете делить ипотечные обязательства, ваш брак будет считаться действительным, а значит, любые новые кредиты или покупки могут снова попасть под режим совместной собственности. Подробный анализ рисков и рекомендации о том, как лучше поступить процессуально, содержит источник, где детально разобраны плюсы и минусы подачи совместного или раздельного иска.

Как выйти из ипотеки с минимальными потерями

Существует несколько цивилизованных путей решения проблемы, которые мы рекомендуем клиентам. Самый простой и честный вариант — продажа квартиры из-под залога. Вы находите покупателя, гасите долг перед банком деньгами от продажи, а оставшуюся разницу делите между собой. Это позволяет полностью закрыть отношения и с банком, и с бывшим супругом.

Второй вариант — один супруг оставляет квартиру себе и берет на себя выплату ипотеки. Но здесь есть нюанс: он должен выплатить второму супругу денежную компенсацию за уже вложенные средства (половину от выплаченного «тела» кредита и первоначального взноса). Это требует свободных денег, которых при разводе часто нет. К тому же, нужно убедить банк, что оставшийся супруг потянет кредит в одиночку.

За 18 лет практики Malov & Malov мы видели сотни пар, которые теряли деньги на штрафах и просрочках только потому, что не могли договориться, кто делает следующий платеж, пока идет суд. Мой совет прост: даже если вы в ссоре, продолжайте платить по графику. Испорченная кредитная история переживет ваш брак и останется с вами надолго. А вопросы раздела лучше решать с холодной головой и четким юридическим планом.